La garantie de qualité

La garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés, s'impose au vendeur, même s'il ignore les vices. La garantie prévue par la loi s'impose de façon objective, que le vendeur soit ou non de bonne foi en rapport aux vices découverts. L'acheteur a le droit de s'attendre à ce que ses attentes légitimes quant à l'état de l'immeuble soient protégées.

Le texte juridique de base de cette responsabilité est l'article 1726 du Code civil du Québec, qui prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix, s'il les avait connus.

Il est cependant possible pour le vendeur d'exclure ou de limiter sa responsabilité par le contrat de vente, sous réserve des règles d'interprétation applicables en faveur de l'acheteur.

Les cinq conditions du vice caché

Pour être reconnu, le vice caché doit réunir les cinq conditions suivantes :

1. L'existence d'un vice

Un vice est une défectuosité ou un problème qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. La vétusté, soit l'usure normale de l'immeuble, ne constitue pas un vice.

2. Le vice doit être grave

Le vice doit être suffisamment sérieux pour que, si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté l'immeuble ou ne l'aurait acheté qu'à un moindre prix.

3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur

Il est essentiel que l'acheteur n'ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il appartiendra au vendeur de prouver qu'il avait dénoncé le vice ou que l'acheteur en avait par ailleurs connaissance.

4. Le vice doit être non apparent

Le vice ne doit pas avoir été apparent au moment de la vente. Un vice apparent est celui qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans avoir besoin de recourir à un expert.

5. Le vice doit être antérieur à la vente

Il revient à l'acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente. Le vice peut n'avoir existé qu'en germe, pourvu que la cause soit antérieure à la vente.

Recours de l'acheteur

L'acheteur bénéficie de recours généraux, notamment la demande d'annulation de la vente ou la demande de diminution du prix. Pour l'annulation, le vendeur est tenu de rembourser le prix de vente et l'acheteur de lui remettre l'immeuble. Pour la diminution du prix, celle-ci correspond généralement au coût des travaux correctifs pour réparer le vice.

Le choix du recours appartient exclusivement à l'acheteur. Ces recours sont valables indépendamment de la connaissance ou non du vice par le vendeur.

Réclamation de dommages-intérêts

Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, l'acheteur peut lui réclamer des dommages-intérêts. Pour le vendeur professionnel, notamment le vendeur-entrepreneur ou le promoteur immobilier, la loi établit une présomption de connaissance du vice.

Dénonciation et délais

Selon l'article 1739 du Code civil du Québec, l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L'acheteur doit aussi mettre en demeure le vendeur avant d'effectuer les réparations.

La dénonciation permet au vendeur de vérifier les prétentions de l'acheteur et de procéder à la réparation du vice s'il le désire. En matière d'immeuble, la jurisprudence considère généralement qu'au-delà d'un délai de six (6) mois, la dénonciation peut être jugée tardive.